Алгоритми проти людей: хто краще оцінює вартість нерухомості – ріелтор чи модель?

Оцінка вартості нерухомості перестала бути простою формальністю і перетворилася на одну з найбільш обговорюваних тем на ринку. З розвитком автоматизованих моделей оцінки процес розрахунку цін став швидшим і більш масштабованим. Однак реальність набагато складніша: ринкова вартість формується поєднанням факторів, які далеко не завжди відображаються в алгоритмах. І важливо знати про ключові нюанси, щоб навчитися поєднувати обидва підходи і досягти оптимального результату.

Як працюють алгоритми оцінки вартості

Алгоритми AVM використовують великі масиви даних, щоб розрахувати приблизну ринкову ціну об'єкта. Вони аналізують ринкові угоди, оголошення, характеристики нерухомості і видають статистично усереднену вартість. Модель враховує:

• площу, поверховість і планування;
• рік побудови будинку і тип конструкції;
• локацію та інфраструктуру;
• історію цін в районі;
• угоди з подібними об'єктами;
• ринкову динаміку та сезонність.

Така аналітика дозволяє отримати оперативну та об'єктивну оцінку, засновану на величезному обсязі даних, який людині складно обробити самостійно.

Сильні сторони алгоритмів

Хоча автоматизовані моделі оцінки нерухомості не позбавлені обмежень, їх використання дає ріелторам та інвесторам ряд відчутних переваг. Вони дозволяють швидко орієнтуватися в ринковій вартості, стандартизувати підходи та працювати з величезними масивами даних, що значно полегшує прийняття рішень. Серед переваг їх використання:

• швидкість – зручно для попереднього аналізу, іпотечних розрахунків, масової оцінки, а також швидкої фільтрації на етапі підбору;
• об'єктивність – модель не залежить від емоцій власника, інтересів сторін, особистого досвіду або людських помилок;
• аналіз великих масивів даних – алгоритм здатний одночасно зіставити об'єкт з тисячами аналогів, виявляючи ринкові закономірності, які фізично неможливо врахувати вручну.

Важливо: AVM повторювані, а один і той же набір вхідних даних завжди дає однаковий результат. Це створює єдиний стандарт оцінки, знижує суб'єктивність і полегшує порівняння декількох об'єктів одночасно. Такий аналіз дозволяє бачити середні тенденції, цінові діапазони і динаміку ринку, формуючи об'єктивну основу для подальшої роботи.

Де моделі дають неточні результати

Як би не були просунуті моделі, ринок нерухомості – занадто живий і неоднозначний, щоб його повністю описувати цифрами. І помилки виникають у таких випадках:

• Неможливість оцінити реальний стан квартири. Ремонт, якість матеріалів, стан комунікацій, запахи, вид з вікна, планування – все це кардинально впливає на ціну. Модель не відрізнить дизайнерський ремонт від бюджетного, як і вдале перепланування від проблемного.
• Особливості району. Досвідчений ріелтор знає те, що не видно в даних: які будинки користуються попитом у покупців, які під'їзди вважаються неблагополучними, де влітку шумлять кав'ярні та інші нюанси.
• Попит в поточний момент. Алгоритм орієнтується на історію, а не на те, що відбувається прямо зараз. І фахівець з нерухомості може набагато точніше коригувати ціни.

Варто враховувати, що якщо модель отримує неточні дані, наприклад, неправильно вказано метраж, поверх, рік або планування, то вона видасть некоректний результат і збільшить похибку.

Сильні сторони ріелтора

Спеціаліст з нерухомості може оцінити ті характеристики, які не потрапляють в жодну базу:

• якість ремонту;
• стан будинку і під'їзду;
• потенційні ризики (сусіди, вогкість, комунікації).

Водночас ріелтор знає і розуміє свою цільову аудиторію, а отже може зробити акцент на тих перевагах, які важливі для сімей з дітьми, інвесторів або інших категорій покупців. Це допоможе виправдати високу ціну – її компенсують переваги, якими володіє об'єкт. А ось алгоритм не здатний оцінити емоційні тригери.

Автоматизовані моделі виграють за швидкістю і здатні задати відмінну статистичну основу. Але вони ніколи не замінять живий досвід реальних угод – це неможливо відтворити формулою. І фахівець, який вміє використовувати алгоритми і правильно звіряє їх з локальною аналітикою, дійсно може досягти відмінних результатів у своїй діяльності.