Комерційна нерухомість в Україні: офіс, магазин чи склад?

В умовах нестабільної економіки та мінливої кон'юнктури ринку нерухомості питання вибору інвестицій є особливо актуальним. Кожен з трьох доступних комерційних напрямків – офісні приміщення, торгові площі та склади – має певні переваги та недоліки. І правильний вибір залежить від цілей, бюджету та горизонту планування.

Офісна нерухомість: стабільні орендарі, але ризик порожніх площ

Це відмінний варіант для здачі в оренду IT-компаніям, юридичним фірмам, сервісним центрам або для власного бізнесу. Основні плюси:

• престиж і ліквідність – об'єкти в центральних районах міст завжди будуть затребувані, а столична нерухомість точно не буде простоювати;
• довгострокові орендарі – компанії укладають договори оренди на кілька років, що забезпечує регулярний дохід;
• зростання цін – у великих містах саме офісні площі дорожчають швидше за інші сегменти.

Є й мінуси: висока конкуренція, особливо в столиці та обласних центрах. Дистанційна зайнятість також дещо знизила попит на великі простори, а високі витрати на ремонт та утримання можуть стати серйозною проблемою на початковому етапі.

Окупність становить 8-12 років залежно від міста і класу об'єкта. Офіси в престижних районах або в сучасних бізнес-центрах коштують дорожче на момент покупки, але і окупаються швидше, тоді як старий фонд або периферія вимагають більше часу і вкладень.

Торгові площі: динамічний формат

Відмінний варіант комерційної нерухомості для здачі в оренду мережевим супермаркетам, аптекам, банкам, або для запуску власного роздрібного бізнесу. Власнику об'єкта будуть доступні наступні вигоди:

• швидка заповнюваність орендарями – вулиці з хорошим трафіком або торговий центр завжди цікаві ритейлу;
• стабільний грошовий потік – магазини орендують надовго, оскільки перенесення точки пов'язане з великими витратами для бізнесу;
• широкий діапазон об'єктів – можна інвестувати як у маленький павільйон, так і у велике приміщення.

Головне правильно вибрати локацію – це 80% успіху. Незважаючи на активний розвиток онлайн-торгівлі, офлайн-магазини не пустують без покупців: покупці цінують можливість швидко придбати товари поруч з будинком або по дорозі на роботу.

Окупність становить близько 6-10 років, але це скоріше актуально для спальних районів з щільною забудовою і високим трафіком. Такі локації забезпечують великий потік покупців, що робить їх особливо привабливими для мережевих орендарів.

Складська нерухомість – ставка на e-commerce

Відмінний варіант для оренди логістичним компаніям, інтернет-магазинам, виробничим фірмам. Зручно для довгострокових інвестицій з мінімальною участю в управлінні. Головні особливості:

• високий попит – складські приміщення потрібні завжди: торгівля, електронна комерція, виробництво;
• мінімальні вкладення в облаштування – орендарі частіше самі адаптують склад під свої завдання;
• довгострокові договори – логістичні компанії та виробники орендують на 3–5 років і довше.

З кожним роком онлайн-торгівля збільшує потребу в складах, за рахунок чого і ліквідність комерційної нерухомості цього типу зростає. Важлива наявність зручних під'їзних шляхів і близькість до трас.

Орендна ставка за 1 м² нижча в порівнянні з офісами і торговими площами. Окупність складської нерухомості багато в чому залежить від формату об'єкта. Прості ангари з мінімальними вкладеннями повертають інвестиції швидше, ніж великі логістичні комплекси з розвиненою інфраструктурою і продуманим зонуванням. При цьому сучасні приміщення класу A і B залишаються найбільш затребуваними: орендарі цінують зручні під'їзні шляхи, високі стелі, якісні інженерні системи. Саме такі складські приміщення забезпечують власнику більш стабільний попит і прискорюють процес повернення вкладених коштів.

Який тип комерційної нерухомості кращий

Якщо потрібен швидкий дохід і висока ліквідність – магазин. Торгова площа в хорошому місці окупиться швидше і забезпечить постійних орендарів.

Для престижу з довгостроковими перспективами – офіс. Особливо у великих містах і при виборі бізнес-центрів класу А або B+.

Якщо для інвестора важлива передбачуваність і відсутність необхідності в постійному управлінні, оптимальним вибором стане склад. Такий варіант можна розглядати як консервативне вкладення з мінімальними ризиками і незмінним попитом.

Універсальної відповіді немає – все визначає мета, запит і бюджет. Інвестору, орієнтованому на максимальний прибуток і швидку окупність, варто придивитися до магазинів. Тим, хто робить ставку на надійність і довгостроковість – до складів. А тим, кому важлива висока ліквідність – до офісів.