Як перевірити квартиру перед покупкою: покрокова інструкція

У пошуках вигідних об'єктів легко стати жертвою шахраїв, що призведе до втрати грошей, затяжних судових розглядів або неможливості оформити право власності. Щоб уникнути подібного розвитку подій, важливо не довіряти словам і обіцянкам, а діяти строго за алгоритмом. І базова інструкція про те, як перевірити квартиру перед покупкою, дозволить мінімізувати ризики при купівлі нерухомості.

Перевірка права власності

Перший етап, з якого варто почати – це підтвердження того, що продавець розпоряджається житлом на законних підставах. В якості відповідного документа можна запросити договір:

• купівлі-продажу;
• дарування;
• успадкування.

На порталі Дія можна отримати докладну довідку, яка включає в себе інформацію відразу з декількох реєстрів:

• майнових прав;
• прав власності;
• іпотеки;
• заборон відчуження.

Для подання запиту необхідно заповнити онлайн-форму – і протягом години буде отримано відповідь у форматі PDF. Послуга платна, вартість становить 40 грн. Передбачено й альтернативний варіант перевірити квартиру: можна звернутися до найближчого ЦНАП. Обидва способи передбачають можливість отримання відомостей як про свою, так і чужу нерухомість.

Обтяження та заборони

«Чиста» квартира – ідеальний і безпроблемний варіант. Але нерідко власники приховують інформацію, що в подальшому викликає чимало складнощів. І незважаючи на можливість оскаржити угоду, якщо про обтяження покупцеві було невідомо, судові розгляди розтягуються на роки – і мрії про власне житло доведеться відкласти. Тому настільки важливо переконатися у відсутності:

• іпотеки або застави;
• арешту;
• заборони на відчуження.

В керуючій компанії потрібно обов'язково взяти довідки, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальних платежах. В об'єкті нерухомості не повинні бути прописані неповнолітні або особи з інвалідністю – в цьому випадку угоду можуть в подальшому визнати недійсною.

Історія переходу прав

Якщо квартира кілька разів за відносно невеликий проміжок часу переходила до нових власників – за договорами як дарування, так і купівлі-продажу, то це завжди привід насторожитися. Можливо, в ній є приховані проблеми, за стіною живуть неблагополучні сусіди, або це і зовсім спроба обійти арешт або інша схема шахрайства. У нотаріуса можна запросити повну історію реєстрації власності, а в реєстрі судових рішень ознайомитися з інформацією про об'єкт (якщо вона є).

Технічний стан або перепланування

Юридична чистота – не запорука того, що з нерухомістю не виникне ніяких проблем. Тому важливо ознайомитися з технічним паспортом житла і переконатися у відповідності реальної картини документу. В іншому випадку, в майбутньому у покупця можуть виникнути серйозні проблеми:

• складнощі з продажем;
• штрафи;
• зобов'язання привести квартиру в первісний вигляд, що відповідає техпаспорту.

Більш того, якщо в майбутньому незаконне перепланування призведе до руйнування будівлі або загибелі людей, то відповідати за це доведеться новому власнику, який купив житло в такому стані. А в цьому випадку передбачена кримінальна відповідальність.

Реальний стан квартири

Багато власників нерухомості чесно повідомляють в оголошенні про продаж «під ремонт», але ряд нечесних продавців приховує подібну інформацію, як і наявні дефекти. Тому не варто нехтувати особистим оглядом площі – і він повинен бути максимально прискіпливим. Особливу увагу потрібно звернути на наступні деталі:

• стан комунікацій – електрика, водопровід, каналізація;
• оздоблення, вікна, двері – чи немає слідів вологи, грибка, тріщин;
• рівень шуму – чи чутно сусідів, ліфт, чи проникають в приміщення сторонні запахи зі сходової клітки.

Старий ремонт часто стає не мінусом, а плюсом. Безумовно, його доведеться оновити, але зате всі недоліки видно як на долоні. А ось свіжі шпалери легко можуть замаскувати серйозні дефекти – в цьому випадку огляд повинен бути особливо ретельним.

Якщо квартира розташована на першому або останньому поверсі, то важливо враховувати стан даху і підвалу – саме вони часто стають ключовою причиною проблем.

Юридична перевірка продавця

Важливо не тільки перевірити квартиру, але і переконатися в сумлінності її власника. Угода може бути оскаржена з наступних причин:

• власник перебуває в шлюбі і згода дружини не отримана;
• у продавця є відкриті виконавчі провадження або борги;
• власник об'єкта перебуває під опікою або є особою з обмеженою дієздатністю.

І обов'язково перевірити паспортні дані та РНОКПП (ІПН), звіряючи їх з інформацією в підписаних договорах.

Якщо продавець ухиляється від надання необхідних документів, поспішає з оформленням або відмовляється надати доступ до реєстрів – краще відмовитися від угоди, інакше виявлені в подальшому «підводні камені» можуть дорого коштувати.

Інфраструктура і район

При перевірці квартири важливо не тільки переконатися у відсутності проблем з документами, але й оцінити, наскільки комфортне життя в обраній локації. А саме:

• транспортна доступність – громадський транспорт, наявність паркування;
• інфраструктура – школи, дитячі садки, медичні установи, магазини;
• екологія – наявність поблизу споруджуваних і промислових об'єктів.

Варто обов'язково прогулятися по району, поспілкуватися з майбутніми сусідами – це допоможе отримати реалістичну картину і реально оцінити локацію.

Комплексна перевірка актуальна як для покупців нерухомості, так і для ріелторів, які супроводжують угоду. І фінальний етап – уважно вивчити кожен розділ договору, щоб переконатися у відсутності неузгоджених пунктів. І лише після цього можна підписувати документи і передавати гроші.