Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция

В поисках выгодных объектов легко стать жертвой мошенников, что приведет к потере денег, затяжным судебным разбирательствам или невозможности оформить право собственности. Чтобы избежать подобного развития событий, важно не доверять словам и обещаниям, а действовать строго по алгоритму. И базовая инструкция о том, как проверить квартиру перед покупкой, позволит минимизировать риски при покупке недвижимости.

Проверка права собственности

Первый этап, с которого стоит начать – это подтверждение того, что продавец распоряжается жильем на законных основаниях. В качестве соответствующего документа можно запросить договор:

• купли-продажи;
• дарения;
• наследования.

На портале Дія можно получить подробную справку, которая включает в себя информацию сразу из нескольких реестров:

• имущественных прав;
• прав собственности;
• ипотек;
• запретов отчуждения.

Для подачи запроса необходимо заполнить онлайн-форму – и в течение часа будет получен ответ в PDF-формате. Услуга платная, стоимость составляет 40 грн. Предусмотрен и альтернативный вариант проверить квартиру: можно обратиться в ближайший ЦНАП. Оба способа подразумевают возможность получения сведений как о своей, так и чужой недвижимости.

Обременения и запреты

«Чистая» квартира – идеальный и беспроблемный вариант. Но нередко собственники скрывают информацию, что в дальнейшем вызывает немало сложностей. И несмотря на возможность оспорить сделку, если об обременениях покупателю было неизвестно, судебные разбирательства растянутся на годы – и мечты о собственном жилье придется отложить. Поэтому столь важно убедиться в отсутствии:

• ипотеки или залога;
• ареста;
• запрета на отчуждение.

В управляющей компании нужно обязательно взять справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. В объекте недвижимости не должны быть прописаны несовершеннолетние или лица с инвалидностью – в этом случае сделку могут в дальнейшем признать недействительной.

История перехода прав

Если квартира несколько раз за относительно небольшой промежуток времени переходила к новым владельцам – по договорам как дарения, так и купли-продажи, то это всегда повод насторожиться. Возможно, в ней есть скрытые проблемы, за стенкой живут неблагополучные соседи, либо это и вовсе попытка обойти арест или другая схема мошенничества. У нотариуса можно запросить полную историю регистрации собственности, а в реестре судебных решений ознакомиться с информацией об объекте (если она есть).

Техническое состояние или перепланировка

Юридическая чистота – не залог того, что с недвижимостью не возникнет никаких проблем. Поэтому важно ознакомиться с техническим паспортом жилья и убедиться в соответствии реальной картины документу. В противном случае, в будущем у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы:

• сложности с продажей;
• штрафы;
• обязательство привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий техпаспорту.

Более того, если в будущем незаконная перепланировка приведет к разрушению здания или гибели людей, то отвечать за это придется новому собственнику, который купил жилье в таком состоянии. А ведь в этом случае предусмотрена уголовная ответственность.

Реальное состояние квартиры

Многие владельцы недвижимости честно сообщают в объявлении о продаже «под ремонт», но ряд нечестных продавцов скрывает подобную информацию, как и имеющиеся дефекты. Поэтому не стоит пренебрегать личным осмотром площади – и он должен быть максимально дотошным. Особое внимание нужно обратить на следующие детали:

• состояние коммуникаций – электрика, водопровод, канализация;
• отделку, окна, двери – нет ли следов влаги, грибка, трещин;
• уровень шума – слышимость соседей, лифта, проникновение в помещение посторонних запахов с лестничной клетки.

Старый ремонт часто становится не минусом, а плюсом. Безусловно его предстоит обновить, но зато все недочеты видны как на ладони. А вот свежие обои легко могут замаскировать серьезные дефекты – в этом случае осмотр должен быть особенно тщательным.

Если квартира расположена на первом или последнем этаже, то важно учитывать состояние крыши и подвала – именно они часто становятся ключевой причиной проблем.

Юридическая проверка продавца

Важно не только проверить квартиру, но и убедиться в добросовестности ее владельца. Сделка может быть оспорена по следующим причинам:

• собственник состоит в браке и согласие супруга не получено;
• у продавца есть открытые исполнительные производства или долги;
• владелец объекта находится под опекой или лицо с ограниченной дееспособностью.

И обязательно проверить паспортные данные и РНУКПН (ИНН), сверяя их с информацией в подписываемых договорах.

Если продавец уклоняется от предоставления необходимых документов, спешит с оформлением или отказывается предоставить доступ к реестрам – лучше отказаться от сделки, иначе выявленные в дальнейшем «подводные камни» могут дорого обойтись.

Инфраструктура и район

При проверке квартиры важно не только убедиться в отсутствии проблем с документами, но и оценить, насколько комфортна жизнь в выбранной локации. А именно:

• транспортная доступность – общественный транспорт, наличие парковок;
• инфраструктура – школы, детские сады, медицинские учреждения, магазины;
• экология – наличие поблизости строящихся и промышленных объектов.

Стоит обязательно прогуляться по району, пообщаться с будущими соседями – это поможет получить реалистичную картину и оценить локацию.

Комплексная проверка актуальна как для покупателей недвижимости, так и риелторов, сопровождающих сделку. И финальный этап – внимательно изучить каждый раздел договора, чтобы убедиться в отсутствии пунктов, которые не были согласованы. И лишь после этого можно подписывать документы и передавать деньги.