Серая зона рынка: как устаревшие базы объектов искажают статистику и мешают риелторам принимать решения

На рынке недвижимости существует невидимый слой информации, который портит картину, искажает спрос и сбивает с курса даже опытных специалистов. Это давно утратившие актуальность объекты, которые давно проданы, сняты с продажи или изменили свои характеристики, но все еще продолжают оставаться в базе. И именно из-за них риелторы часто опираются на статистику, которой невозможно доверять.

Реальная угроза для аналитики рынка

Объекты-призраки появляются из-за несвоевременного обновления данных, дублирования объявлений, отсутствия автоматической синхронизации и человеческого фактора. На первый взгляд это мелочь, но в масштабах города такие ошибки создают целые слои искаженной информации, которые подменяют собой реальную картину. К появлению устаревших предложений приводят:

• отсутствие автоматического обновления статуса – в отличие от современных CRM, многие сайты и каталоги не синхронизируют изменения в реальном времени;
• долгосрочное размещение объявлений – владельцы могут забыть удалить квартиру или дом, которые давно проданы или сданы;
• дубли разных агентств – один и тот же вариант недвижимости появляется в разных версиях и с разными датами публикации.

Некоторые агентства и вовсе долго не удаляют привлекательные объекты, чтобы генерировать входящие заявки. Серая зона формирует ложную статистику: создается ощущение, что варианты довольно многочисленны, но в реальности их в разы меньше. Одновременно присутствует иллюзия стагнации цен там, где рынок растет. И наоборот – появляются признаки перегрева, хотя на самом деле спрос равномерный. Риелторы начинают ориентироваться не на текущий рынок, а на его давно устаревшее отражение, принимая решения вслепую.

Что искажает показатели

Из-за неактуальности базы статистика перестает быть исключительно инструментом анализа, превращаясь в набор случайных чисел, в котором около трети данных не имеют отношения к реальности. В их числе:

• недвижимость, которая «висит» годами, хотя давно снята с продажи;
• устаревшая цена квадратного метра, которая опускает показатели вниз или поднимает вверх;
• квартир вроде бы много, но реально ликвидные варианты минимальны.

Хорошему риелтору важно понимать все эти нюансы – их совокупность приводит к неправильному позиционированию объекта, а также неверным рекомендациям клиенту по цене и другим характеристикам. К тому же искаженные данные создают эффект нереалистических ожиданий, что усложняет коммуникацию.

Влияние на стратегию продаж и переговоры

Неверные цифры становятся причиной разногласий, ломают ценовые стратегии и мешают правильно выстраивать сопровождение сделки. Клиент начинает сомневаться в агенте, а риелтор – в собственных оценках:

• несуществующие объекты создают конкуренцию там, где ее нет;
• старые цены часто становятся аргументом на переговорах, хотя на самом деле они давно утратили актуальность;
• создается ощущение, что рынок активен, хотя на самом деле он стоит.

А в итоге ошибки в маркетинговой стратегии приводят к снижению видимости и потере спроса. Одновременно это создает эффект «информационной вязкости»: сделки проходят медленнее, переговоры – сложнее, а рынок теряет свою прозрачность, что лишает специалиста по недвижимости лояльности клиентов.

Сложности с цифровой аналитикой

Современные сервисы все чаще используют искусственный интеллект для оценок рынка. И если база засорена, то и алгоритмы обучаются на ложных прогнозах – и ошибки приобретают системный характер. Сбои возникают в следующих областях:

• модели ценового прогнозирования;
• оценка ликвидности;
• классификация.

ИИ неправильно анализирует временные ряды, ведь множество объектов висят годами. В совокупности все это мешает оценить реальную ситуацию на рынке недвижимости, а уровень доверия к профессионализму и экспертности риелтора падает.

Как повысить качество работы

Полностью избавиться от серой зоны невозможно: любые открытые площадки склонны к накоплению устаревших объектов. Но риелторы могут существенно снизить влияние этих ошибок на свою работу, используя более продвинутые инструменты и собственные методы фильтрации. Оптимальным решением станет внедрение специализированной CRM, в которой доступны следующие опции:

• автоматический анализ актуальности – система сама определяет подозрительные объявления;
• удаление дублей по ключевым параметрам – специальные инструменты выявляют одинаковые предложения и объединяют их;
• история изменений – риелтор видит, как менялась цена и статус недвижимости.

Это помогает задать собственные стандарты качества в работе, поддерживая актуальность базы. И благодаря современному программному обеспечению удается минимизировать затрачиваемое на рутинные задачи время, улучшить качество обслуживания и заменить хаос четкой структурой.