Алгоритмы против людей: кто лучше оценивает стоимость недвижимости – риелтор или модель?

Оценка стоимости недвижимости перестала быть простой формальностью и превратилась в одну из самых обсуждаемых тем на рынке. С развитием автоматизированных моделей оценки процесс расчета цен стал более быстрым и масштабируемым. Однако реальность гораздо сложнее: рыночная стоимость формируется сочетанием факторов, которые далеко не всегда отражаются в алгоритмах. И важно знать о ключевых нюансах, чтобы научиться сочетать оба подхода и достичь оптимальных результатов.

Как работают алгоритмы оценки стоимости

Алгоритмы AVM используют большие массивы данных, чтобы рассчитать примерную рыночную цену объекта. Они анализируют рыночные сделки, объявления, характеристики недвижимости и выдают статистически усредненную стоимость. Модель учитывает:

• площадь, этажность и планировку;
• год постройки дома и тип конструкции;
• локацию и инфраструктуру;
• историю цен в районе;
• сделки с похожими объектами;
• рыночную динамику и сезонность.

Такая аналитика позволяет получить оперативную и объективную оценку, основанную на огромном объеме данных, который человеку сложно обработать самостоятельно.

Сильные стороны алгоритмов

Хотя автоматизированные модели оценки недвижимости не лишены ограничений, их использование дает риелторам и инвесторам ряд ощутимых преимуществ. Они позволяют быстро ориентироваться в рыночной стоимости, стандартизировать подходы и работать с огромными массивами данных, что значительно облегчает принятие решений. Среди преимуществ их использования:

• скорость – удобно для предварительного анализа, ипотечных расчетов, массовой оценки, а также быстрой фильтрации на этапе подбора;
• объективность – модель не зависит от эмоций владельца, интересов сторон, личного опыта или человеческих ошибок;
• анализ больших массивов данных – алгоритм способен одновременно сопоставить объект с тысячами аналогов, выявляя рыночные закономерности, которые физически невозможно учесть вручную.

Важно: AVM повторяемы, а один и тот же набор входных данных всегда дает одинаковый результат. Это создает единый стандарт оценки, снижает субъективность и облегчает сравнение нескольких объектов одновременно. Такой анализ позволяет видеть средние тенденции, ценовые диапазоны и динамику рынка, формируя объективную основу для дальнейшей работы.

Где модели дают неточные результаты

Как бы ни были продвинуты модели, рынок недвижимости – слишком живой и неоднозначный, чтобы его полностью описывать цифрами. И ошибки возникают в следующих случаях:

• Невозможность оценить реальное состояние квартиры. Ремонт, качество материалов, состояние коммуникаций, запахи, вид из окна, планировка – все это кардинально влияет на цену. Модель не отличит дизайнерский ремонт от бюджетного, как и удачную перепланировку от проблемной.
• Особенности района. Опытный риелтор знает то, что не видно в данных: какие дома востребованы у покупателей, какие подъезды считаются неблагополучными, где летом шумят кофейни и другие нюансы.
• Спрос в моменте. Алгоритм ориентируется на историю, а не то, что происходит прямо сейчас. И специалист по недвижимости может намного точнее корректировать цены.

Стоит учитывать, если модель получает неточные данные, например, неправильно указан метраж, этаж, год или планировка, то она выдает некорректный результат и увеличивает погрешность.

Сильные стороны риелтора

Специалист по недвижимости может оценить те характеристики, которые не попадут ни в одну базу:

• качество ремонта;
• состояние дома и подъезда;
• потенциальные риски (соседи, сырость, коммуникации).

Одновременно риелтор знает и понимает свою целевую аудиторию, а значит может сделать акцент на тех преимуществах, которые важны для семей с детьми, инвесторов или других категорий покупателей. Это поможет оправдать высокую цену – ее компенсируют преимущества, которыми обладает объект. А вот алгоритм не способен оценить эмоциональные триггеры.

Автоматизированные модели выигрывают по скорости и способны задать отличную статистическую основу. Но они никогда не заменят живой опыт реальных сделок – это невозможно воспроизвести формулой. И именно специалист, который умеет использовать алгоритмы и правильно сверяет их с локальной аналитикой, действительно может достичь отличных результатов в своей деятельности.