Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2025 году

Любые операции с квартирами или домами – важная и ответственная сделка, которая требует юридической точности и соблюдения всех формальностей. Ошибки на этом этапе могут привести к финансовым потерям, признанию сделки недействительной или возникновению судебных споров. В 2025 году оформление договора купли-продажи недвижимости в Украине имеет свои особенности, связанные с законодательными изменениями, цифровыми инструментами и новыми требованиями к прозрачности сделки.

Проверка документов перед оформлением договора

Прежде чем подписывать бумаги, в том числе предварительные, важно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости и полномочиях продавца. Это минимизирует риски обмана, арестов, запретов и скрытых обременений. Проверку лучше проводить с участием юриста или нотариуса. Нужно проверить:

• право собственности продавца – выписка из государственного реестра недвижимого имущества (либо из ЦНАП, если недвижимость не внесена в реестр);
• отсутствие арестов, запретов и ипотеки;
• кадастровый номер земельного участка (для домов и дач);
• отсутствие долгов по коммунальным платежам и налогам;
• наличие согласий всех совладельцев (при совместной собственности);
• паспорт и ИНН продавца (для проверки подлинности документов и базовой информации о владельце, с целью убедиться в его дееспособности).

Если хотя бы один пункт вызывает сомнения – лучше отложить сделку и дополнительно проконсультироваться с юристом касательно возможных рисков.

Выбор формы договора и нотариальное удостоверение

Согласно украинскому законодательству, договор купли-продажи недвижимости обязательно оформляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Только после этого он приобретает юридическую силу и может быть зарегистрирован. Основные особенности:

• нотариус обязательно должен быть зарегистрирован в Украине и иметь доступ к госреестрам;
• стороны подписывают договор только в присутствии нотариуса;
• нотариус проверяет правоспособность сторон, чистоту объекта и вносит данные в реестр.

После того как договор будет подписан и заверен, нотариус сразу регистрирует переход права собственности в электронном реестре.

Структура договора купли-продажи недвижимости

В документе должны быть четко и однозначно изложены все условия сделки – и ни один из пунктов не стоит оставлять без внимания, рассчитывая на устные обещания. В договоре обязательно должны быть следующие разделы:

• полные данные сторон сделки – ФИО, ИНН, паспортные данные, адрес регистрации;
• описание объекта недвижимости – адрес, площадь, этаж, номер в реестре, кадастровый номер (если актуально);
• право собственности продавца – на каком основании он владеет недвижимостью.
• стоимость объекта и порядок расчета – цена, валюта, способ и срок оплаты;
• сроки передачи объекта – дата подписания финального акта;
• ответственность сторон и условия расторжения договора;
• подписи сторон и нотариуса.

Важно формулировать все пункты так, чтобы они не допускали двойного толкования. Оптимальны стандартные шаблоны, составленные специалистами, что позволяет не упустить важные детали.

Как происходит передача денег

Финансовый расчет между сторонами должен быть максимально прозрачным и документально подтвержденным. В 2025 году, согласно украинскому законодательству, допустимы наличные расчеты при сделках с недвижимостью не дороже 50 000 гривен. Если сумма превышает этот лимит, то допустим только безналичный расчет – через банковские счета.

Также есть альтернатива – нотариальный депозит. Деньги будут переданы нотариусу, который перечислит их продавцу после госрегистрации сделки.

Акт приема-передачи недвижимости

Этот документ дополняет основной договор и не подлежит нотариальному удостоверению. И если для объектов первичного рынка он обязателен, то на вторичке чаще всего не используется.

Регистрация права собственности

Даже после подписания договора, права на недвижимость не считаются перешедшими, пока не внесены в государственный реестр. После удостоверения сделки нотариус выполнит эту процедуру. Обязательно получить соответствующую выписку из реестра, которая подтверждает переход права собственности. При отсутствии сбоев в работе государственных сервисов, регистрации происходит в день итогового подписания документа.

Правильно оформленный договор купли-продажи недвижимости – гарантия спокойствия и правовой защищенности сторон. В 2025 году в Украине этот процесс максимально оцифрован и прозрачен, но не стоит пренебрегать юридической проверкой, услугами нотариуса и обязательной регистрацией в госреестре.