Коммерческая недвижимость в Украине: офис, магазин или склад?

В условиях нестабильной экономики и меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости, вопрос выбора инвестиций особенно актуален. Каждое из трех доступных коммерческих направлений – офисные помещения, торговые площади и склады, обладает определенными как преимуществами, так и недостатками. И правильный выбор зависит от целей, бюджета и горизонта планирования.

Офисная недвижимость: стабильные арендаторы, но риск пустующих площадей

Это отличный вариант для сдачи в аренду IT-компаниям, юридическим фирмам, сервисным центрам, либо для собственного бизнеса. Основные плюсы:

• престиж и ликвидность – объекты в центральных районах городов всегда будут востребованы, а столичная недвижимость точно не будет простаивать;
• долгосрочные арендаторы – компании заключают договоры аренды на несколько лет, что обеспечивает регулярный доход;
• рост цен – в крупных городах именно офисные площади дорожают быстрее других сегментов.

Есть и минусы: высокая конкуренция, особенно в столице и областных центрах. Удаленная занятость также несколько снизила спрос на большие пространства, а высокие расходы на ремонт и содержание могут стать серьезной проблемой на начальном этапе.

Окупаемость составляет 8-12 лет в зависимости от города и класса объекта. Офисы в престижных районах или в современных бизнес-центрах стоят дороже на момент покупки, но и окупаются быстрее, тогда как старый фонд или периферия требуют большего времени и вложений.

Торговые площади: динамичный формат

Отличный вариант коммерческой недвижимости для сдачи в аренду сетевым супермаркетам, аптекам, банкам, либо для запуска собственного розничного бизнеса. Владельцу объекта будут доступны следующие выгоды:

• быстрая заполняемость арендаторами – улицы с хорошим трафиком или торговый центр всегда интересны ритейлу;
• стабильный денежный поток – магазины арендуют надолго, так как перенос точки связан с большими затратами для бизнеса;
• широкий диапазон объектов – можно инвестировать как в маленький павильон, так и в крупное помещение.

Главное правильно выбрать локацию – это 80% успеха. Несмотря на активное развитие онлайн-торговли, офлайн-магазины не пустуют без покупателей: покупатели ценят возможность быстро приобрести товары рядом с домом или по пути на работу.

Окупаемость составляет около 6-10 лет, но это скорее актуально для спальных районов с плотной застройкой и высоким трафиком. Такие локации обеспечивают большой поток покупателей, что делает их особенно привлекательными для сетевых арендаторов.

Складская недвижимость – ставка на e-commerce

Отличный вариант для аренды логистическим компаниям, интернет-магазинам, производственным фирмам. Удобно для долгосрочных инвестиций с минимальным участием в управлении. Главные особенности:

• высокий спрос – складские помещения нужны всегда: торговля, электронная коммерция, производство;
• минимальные вложения в обустройство – арендаторы чаще сами адаптируют склад под свои задачи;
• долгосрочные договоры – логистические компании и производители арендуют на 3–5 лет и дольше.

С каждым годом онлайн-торговля увеличивает потребность в складах, за счет чего и ликвидность коммерческой недвижимости этого типа растет. Важно наличие удобных подъездных путей и близость к трассам.

Арендная ставка за 1 м² ниже в сравнении с офисами и торговыми площадями. Окупаемость складской недвижимости во многом зависит от формата объекта. Простые ангары с минимальными вложениями возвращают инвестиции быстрее, чем крупные логистические комплексы с развитой инфраструктурой и продуманным зонированием. При этом современные помещения класса A и B остаются наиболее востребованными: арендаторы ценят удобные подъездные пути, высокие потолки, качественные инженерные системы. Именно такие складские помещения обеспечивают владельцу более стабильный спрос и ускоряют процесс возврата вложенных средств.

Какой тип коммерческой недвижимости предпочтительнее

Если нужен быстрый доход и высокая ликвидность – магазин. Торговая площадь в хорошем месте окупится быстрее и обеспечит постоянных арендаторов.

Для престижа с долгосрочными перспективами – офис. Особенно в крупных городах и при выборе бизнес-центров класса А или B+.

Если для инвестора важна предсказуемость и отсутствие необходимости в постоянном управлении, оптимальным выбором станет склад. Такой вариант можно рассматривать как консервативное вложение с минимальными рисками и неизменным спросом.

Универсального ответа нет – все определяет цель, запрос и бюджет. Инвестору, ориентированному на максимальную прибыль и быструю окупаемость, стоит присмотреться к магазинам. Тем, кто делает ставку на надежность и долгосрочность — к складам. А тем, кому важна высокая ликвидность – к офисам.